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    房價漲了賣方違約怎么辦
    發布時間:2020年3月30日 am10:59
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    房價漲了賣方違約怎么辦?如果買方只是交了定金,時間短,而且還能有同樣性價比得房子存在,不耽誤買方繼續買房得情況下,那就要求賣方賠償定金額的兩倍作為違約金。但是如果房價上漲迅速,以致于同樣價格買不到同樣性價比的房子,那么二手房房屋買賣合同簽訂后,因房價漲跌而惡意違約的,違約方應承擔的損失不僅包括直接損失,還包括守約方可得利益損失,包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。應當起訴,買方得到相應的補償。

    房價漲了賣方違約怎么辦

    簽訂房屋買賣合同之后,要及時網簽備案

    網簽雖然只是行政備案手續,但是如果及時進行了網簽,可以有效避免賣方一房二賣或者在房子上設置抵押。遇到房價上漲,賣方毀約的目的無非是想漲價,如果沒進行網簽,賣方確實可能做得到把房子賣給其他人,甚至先于原來的買方辦好過戶手續。而如果雙方辦理了網簽之后,沒經過買賣雙方同意或者法院的判決,網簽一般是不能解除的。

    房子在辦理網簽后沒有解除之前,是不能進行第二次網簽的,而不進行網簽是沒法過戶的。進行網簽后,賣方即使毀約也不能順利把房子過戶給第三方。賣方毀約,協商不成,買方可以到法院起訴,要求繼續履行合同、過戶,不用擔心這段期間房子被再賣給其他人。

    毀約發生在網簽之前,又該如何處理?

    如果在房屋買賣合同及補充協議的履行過程中,賣方擅自提出漲價要求或者單方要求解除合同,在雙方未就分歧協商一致的情況下,均應按照已簽訂的房屋買賣合同及協議履行各自的義務。

    如果買方考慮到房價上漲,自己不可能再以簽訂合同時的價格在同一地段購買與爭議房屋面積、條件相同的房屋。并且擔心如果選擇解除合同,主張對方賠償房屋上漲的價差要求能否得到法官的支持存在不確定性,可要求賣方繼續履行合同。除非在法律上或事實上存在履行不能的障礙,或者債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高,否則這一主張是能得到法院的支持的。

    所以當賣方毀約時,為了防止其一房二賣,買方應及時向法院起訴,并盡快向法院申請對爭議房屋進行訴訟保全。法院作出財產保全裁定,并到房管部門對房產進行查封保全后,即使沒辦理網簽,該房產在訴訟期間也不能再進行過戶交易了。保全查封后,如果賣家意識到沒機會轉賣了,并且訴訟也不能實現預期的利益時也許會直接同買家和解。即使賣家不同意和解,也可經法院判決履行、過戶。

    房價漲了賣方違約怎么辦

    單方毀約,面對冷處理,該怎么做

    面對房價上漲利益的驅使,賣家想要單方毀約,卻不以明確的意思表示說自己要違約,比如不接電話不回微信、短信保持沉默?;蛘咭愿鞣N理由推三阻四,不接電話不回微信、短信保持靜默,甚至以把買家造成違約為目標。

    對于這種賣家的破解方法是:在簽訂的書面房屋買賣合同中對于賣方要協助履行的義務,比如:解抵押、房屋核驗、網簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項約定明確的時間點,不能籠統的附條件。否者雙方一直僵持不下,到了合同總的履行期限到來時賣方往往會跳出來要求解除合同。買方也會隨之陷入被動。

    并且買方一定要注意,要嚴格按合同約定的時間給付房款,不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時間和條件,即使你同意,也應要求進行書面簽字確認。并就對方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進行取證。以備訴訟維權時使用。

    房價漲了賣方違約怎么辦

    解除合同,如何要回定金、違約金

    當賣家違約時,買方可以選擇要求繼續履行,也可以選擇同意解除合同,并要求賣方承擔違約責任。要錢的情況和理由有以下三種,可以根據不同情況選擇適用:

    1、要求雙倍返還定金。

    雙方可以約定房款20%以內的定金,如果賣方違約,買方可以要求雙倍返還定金。

    通常來講,很多房產交易中的定金是在最初簽約時少量支付,在房價瘋漲的情況下,雙倍返還定金很難做到彌補損失。

    2、要求賠償約定違約金。

    目前通過中介簽訂的二手房買賣合同約定的違約金標準,一般是總房款的20%。這個標準在一般情況下是可以彌補房價上漲的損失的。所以,當賣方違約時,買家通常會直接按這個標準要求賠償。但是,我國法院對約定違約金并不是放任不管的,一定條件下會進行干涉。一般法官會以實際損失為基礎,兼顧考慮合同的履行情況、雙方的過錯程度以及預期利益等綜合因素做出裁決。

    3、要求賠償房價上漲的實際損失。

    房價瘋漲造成買方無法以原約定價格購買同等房屋的,房價上漲的數額可以認定為買方的實際損失。如果買方認為這個實際損失已超過約定的違約金標準,買方可以按實際損失主張賠償。房屋差價損失是典型的機會成本損失,這種機會成本損失的賠償在一房二賣的情況下可適用收益法,將賣方轉賣的價格減去涉案合同的交易價格,以此作為賣方的違約收益,對買方進行賠償。其理論基礎在于不能讓賣方在一房二賣的違約行為中獲得非法利益。在賣方沒有將涉案房屋轉賣的情況下,房價上漲的數額和標準,一般是要在訴訟中經過專業司法鑒定機構評估確定的。當然,評估也是參照市場交易價進行的,即使有誤差也在一定范圍內。

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